주택임대소득 신고 (월세, 종합소득세신고대상?)

과세대상 및 비과세, 과세미달 

신고대상

9억 원 초과 1 주택자와 2 주택자 중에서 월세 수입이 있는 경우 

 

• 기준시가 9억 원 이하 1주택자가 해당 주택에 대해 임대료를 받는 경우 ▶ 소득세 신고 대상 아님
• 2 주택자이지만 전세 보증금만 받은 경우 ▶ 소득세 신고 대상 아님
• 3 주택 이상 보유자의 소형주택의 보증금, 전세금 ▶ 소득세 신고 대상 아님

 

(*보유 주택수는 부부합산하여 계산)

* (소형주택) 주거전용 면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하

출처: 국세청

주택임대 소득세 계산

▶ 주택임대 총수입금액이 2천만 원을 초과하는 경우 
다른 종합과세 대상 소득과 함께 합산해서 신고(세율 6∼45%)

 

▶ 주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우
주택임대소득만 분리과세(세율 14%)하는 방법과 종합과세하는 방법 중 선택하여 신고

출처: 국세청

1) 등록임대주택 : 세무서와 지자체에 모두 등록하고 임대보증금·임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않아야 함
2) 분리과세 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2천만 원 이하인 경우 공제
3) 국민주택규모의 임대주택으로 조세특례제한법 제96조의 요건을 모두 충족하여야 함

 

주택임대소득 신고 절세 Tip

▶ 주택 수 판단 시 유의사항
공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 세법개정으로 2020년 귀속부터는 아래 중 어느 하나에 해당할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산

 

1) 해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만 원 이상
2) 기준시가가 9억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 9억 원과 지분율 30%는 과기 간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)

본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산하여 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산

1) 부부 중 지분이 더 큰 자
2) 지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

 

 

▶ 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택

주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6∼45%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택가능하며 홈택스에서 종합과세와 분리과세의 예상세액 비교*서비스 이용가능

* 홈택스(www.hometax.go.kr)＞ 세금종류별 서비스 ＞ 세금모의계산 ＞ 주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기(2022년 세액비교)

 

 

▶ 사업자등록에 따른 세금혜택 확인
｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율 1)과 공제금액 2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면 3)을 받을 수 있다.

1) 필요경비율 : 미등록 50%→등록 60%
2) 공제금액 : 미등록 2백만원→등록 4백만 원
3) 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)
다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부해야 한다. 

 

 

 

※ 참고

15만 주택임대사업자, 국세청 '모두채움'에서 빠진 세액감면 추가해 신고해야 유리
[출처] 한국세정신문 (http://www.taxtimes.co.kr)